Il preliminare di compravendita, noto anche come compromesso di vendita, rappresenta un passaggio cruciale nell’acquisto e vendita di un immobile. Si tratta infatti di un vero contratto che stabilisce le condizioni essenziali della transazione, tutelando sia l’acquirente che il venditore fino alla firma del rogito notarile o, nei casi sfortunati, alla risoluzione del contratto.
Il preliminare inoltre definisce dettagli fondamentali come il prezzo, le modalità di pagamento, i termini di consegna e le eventuali clausole sospensive. Per questo motivo, è essenziale redigerlo con precisione, evitando clausole ambigue che potrebbero portare a controversie o complicazioni future.
In questa guida, analizzeremo in dettaglio cos’è il preliminare di vendita, quali elementi deve contenere, come si registra e quali sono le conseguenze legali in caso di inadempimento.
1. Che cos’è il contratto preliminare di compravendita?
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo tra acquirente e venditore che stabilisce i termini della futura cessione di un immobile. Solitamente si sottoscrive dopo che è stata accettata la proposta d’acquisto e, pur non trasferendo immediatamente la proprietà, questo documento ha valore legale e impegna entrambe le parti alla conclusione della compravendita secondo le condizioni pattuite.
Dal punto di vista normativo, il preliminare di vendita deve rispettare i seguenti requisiti:
- Forma scritta: deve avere la stessa forma del contratto definitivo, pena la nullità (art. 1351 c.c.).
- Atto pubblico o scrittura privata: può essere stipulato tramite scrittura privata tra le parti o autenticato da un notaio. Se riguarda immobili in costruzione, è obbligatorio l’atto pubblico (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6).
- Vincolante per entrambe le parti: una volta firmato, crea obblighi reciproci che possono essere fatti valere anche in sede legale.
2. Clausole essenziali del compromesso di vendita
Un preliminare di compravendita ben redatto deve contenere alcuni elementi fondamentali:
- Dati delle parti: generalità complete di venditore e acquirente.
- Descrizione dell’immobile: indicazione di indirizzo, dati catastali, superficie e pertinenze.
- Prezzo e modalità di pagamento: specificazione del valore dell’immobile, con eventuale acconto e saldo.
- Termine per il rogito notarile: indicazione della data entro cui dovrà essere concluso il contratto definitivo.
- Caparra confirmatoria: somma versata dall’acquirente come garanzia dell’accordo.
- Conformità immobile: il venditore deve fornire la certificazione urbanistica/catastale dell’immobile
- Certificazione energetica: obbligatoria.
3. Registrazione del preliminare di compravendita
Sebbene il compromesso sia giuridicamente valido anche senza registrazione, la legge impone la registrazione ai fini fiscali (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte 1, art. 10), e di conseguenza il pagamento di alcune imposte.
Chi è responsabile della registrazione?
- Le parti (acquirente e venditore)
- Il notaio, se il preliminare è stipulato con atto pubblico
- L’agenzia immobiliare, se ha mediato l’accordo
Termini per la registrazione:
- 30 giorni dalla stipula, se firmato privatamente
- 30 giorni se autenticato dal notaio
Costi della registrazione:
- Imposta di registro: 200 euro
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate o 155 euro se rogato dal notaio
- Ulteriori imposte:
- 0,50% sulla caparra confirmatoria o acconto prezzo se non soggetto a IVA
- € 200 se soggetto a IVA
4. Quanto dura un compromesso?
Il compromesso non ha una scadenza automatica, se non il termine per il rogito stabilito tra le parti. Nell’eventualità in cui le parti non stabiliscano un termine, il vincolo giuridico permane fino alla prescrizione, che è di 10 anni.
Se invece viene indicata una data precisa per la firma del contratto definitivo, tale scadenza diventa vincolante, a meno che le parti non concordino una proroga.
Vuoi sapere quanto tempo può passare tra il preliminare e il rogito? Leggi anche questo nostro approfondimento.
5. Cosa accade se il contratto preliminare non viene rispettato?
Se una delle parti si rifiuta di rispettare il compromesso, la legge prevede diversi strumenti di tutela:
- Esecuzione forzata: l’acquirente può chiedere al tribunale una sentenza che sostituisca il rogito (art. 2932 c.c.).
- Risoluzione del contratto: la parte lesa può chiedere la risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.).
- Diritto sulla caparra:
- Se l’acquirente recede senza giustificazione, perde la caparra versata.
- Se il venditore recede, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
Conclusioni
Come abbiamo visto, il preliminare di compravendita con tutte le sue implicazioni è un documento essenziale che protegge sia chi vende che chi acquista. Per evitare rischi e garantire una transazione sicura, è sempre consigliabile affidarsi a professionisti esperti.
Il Gruppo Casatua, con la sua lunga e vasta esperienza nel mercato immobiliare di Milano e hinterland, offre un supporto completo per la redazione del compromesso e l’intero processo di compravendita, per l’acquisto o la vendita di un immobile in tutta serenità.
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