Sono diversi i motivi per cui ci si può trovare a stipulare un contratto d’affitto. Perché acquistare una casa è diventato sempre più difficile, in particolare per i giovani; perché si è all’inizio della propria carriera professionale e non si ha ancora ben chiaro in quale città si vivrà stabilmente; perché si è ereditata una casa, o si è fatto un investimento immobiliare, da cui si vuole ottenere una rendita; perché semplicemente non si è ancora trovata la casa dei propri sogni o molti altri motivi.
In tutti questi casi bisogna stipulare un contratto d’affitto, che è a tutti gli effetti un contratto definito dal Codice Civile (art. 1571 c.c.) e come tale con obblighi formali e possibili conseguenze sostanziali in caso di inadempienza.
Questa guida completa vi spiegherà tutte le opzioni disponibili, le formalità da espletare e il regime fiscale applicabile, per evitare errori e problemi legali.
Curiosità
Nel linguaggio comune si usa spesso il termine “affitto” per indicare la locazione di un immobile, ma la legge distingue chiaramente tra affitto, riferito esclusivamente a beni produttivi, come aziende o terreni, che implicano l’esercizio di un’attività, e appunto locazione riferita a beni mobili o immobili, tra cui le abitazioni.
Nel contratto di locazione, le parti coinvolte sono il locatore (proprietario dell’immobile) e il conduttore (inquilino). La legge che regola gli affitti è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, denominata “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. Questo contratto è consensuale e può essere stipulato in qualsiasi forma, con la durata standard di 4 anni rinnovabili per altri 4.
1. Il contratto di affitto: come funziona
Un contratto di affitto è un accordo in cui il locatore concede al conduttore l’uso di un immobile ad uso abitativo in cambio di un canone periodico. Gli elementi essenziali del contratto includono le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, l’importo del canone, le modalità di pagamento, la durata della locazione e i dati catastali.
Clausole necessarie
Nel contratto di affitto è fondamentale includere una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica (APE). In assenza di questa dichiarazione, sia il locatore che il conduttore possono essere soggetti a sanzioni.
Durata del contratto
La durata standard è di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4, salvo disdetta inviata dal conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza. Il locatore può inviare disdetta solo alla scadenza dei primi 4 anni e in casi specifici come necessità di uso proprio, ricostruzione dell’edificio o vendita dell’immobile.
Obblighi delle parti
Obblighi del locatore:
- Consegnare l’immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all’uso abitativo.
- Garantire che l’immobile sia privo di vizi che ne impediscano l’uso.
- Pagare le spese di manutenzione straordinaria.
- Registrare il contratto entro 30 giorni e comunicare l’avvenuta registrazione entro 60 giorni.
Obblighi del conduttore:
- Usare l’immobile con diligenza e riconsegnarlo in buono stato.
- Pagare regolarmente il canone.
- Versare una cauzione, solitamente pari a tre mensilità di canone.
- Pagare le spese di manutenzione ordinaria.
Subentro ex lege
Il subentro nel contratto di locazione può avvenire automaticamente in caso di trasferimento dell’immobile o decesso di una delle parti. Non sono richiesti adempimenti fiscali specifici, ma è opportuno comunicare il subentro all’ufficio di registrazione del contratto. Il nuovo locatore può optare per la cedolare secca entro 30 giorni dal subentro.
2. Tipologie di contratto di locazione
2.1 Contratto di locazione a canone libero
Questo tipo di contratto permette alle parti di determinare liberamente l’importo del canone. Tuttavia, la durata minima e le modalità di rinnovo e recesso sono regolate dalla legge.
2.2 Contratto di affitto a canone concordato
Questo contratto prevede che il canone sia stabilito da accordi locali tra le associazioni di proprietari e inquilini. La durata è di 3 anni prorogabili di altri 2. Alla scadenza, il contratto può essere rinnovato automaticamente o tramite un nuovo accordo tra le parti. Tale contratto consente di beneficiare di diverse agevolazioni fiscali per le parti.
2.3 Contratto di affitto ad uso transitorio
Questo contratto è utilizzato per soddisfare esigenze temporanee, come trasferimenti di lavoro o studi universitari. La durata varia da 1 a 18 mesi e non richiede disdetta, poiché scade automaticamente al termine del periodo indicato.
2.4 Contratto di locazione per studenti
Specifico per studenti universitari fuori sede, questo contratto prevede canoni definiti da accordi locali ed è applicabile solo nei comuni sede di università o limitrofi. È necessario che lo studente sia regolarmente iscritto a un corso di laurea e residente fuori dal comune dell’immobile locato.
3. Come si registra il contratto di affitto
La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria se la durata supera i 30 giorni all’anno. Può essere effettuata online tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate o presso gli uffici territoriali presentando il modello RLI.
Imposte di registrazione
Le imposte di registrazione includono l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per gli anni di locazione, e l’imposta di bollo di 16 euro per ogni 4 facciate scritte. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che elimina l’obbligo di pagare le imposte di registro e bollo.
Cedolare secca
La cedolare secca ha aliquote diverse a seconda del tipo di contratto:
- 21% per i contratti a canone libero.
- 10% per i contratti nei comuni con carenze abitative e alta tensione abitativa.
4. Le tasse da pagare
Le imposte dovute possono essere pagate online tramite l’applicazione telematica RLI o con il modello F24 Elide. Il locatore deve registrare il contratto entro 30 giorni e comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio entro 60 giorni. In caso di omessa registrazione, il contratto è considerato inesistente e il conduttore può ricorrere al giudice per farlo valere.
Sanzioni e ravvedimento operoso
Le sanzioni per omessa o tardiva registrazione variano dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. È possibile ridurre le sanzioni tramite il ravvedimento operoso, che consente di correggere spontaneamente le violazioni tributarie pagando sanzioni ridotte entro termini specifici.
6. Come trovare una casa in affitto
Cercare una casa in affitto può essere complesso. È possibile cercare autonomamente o rivolgersi a un’agenzia immobiliare. In ogni caso, qualunque sia la fonte dell’annuncio tra cartelli “Affittasi”, agenzie immobiliari o portali online, prima di affittare è fondamentale visitare sempre l’immobile e ottenere regolari ricevute per eventuali caparre o anticipi. Durante la visita, controllare la posizione, il vicinato, i contatori, lo stato degli elettrodomestici, la presenza di muffa, lo stato degli infissi e il funzionamento degli impianti.
Agenzie immobiliari
Rivolgersi alle agenzie immobiliari comporta il pagamento di un servizio ma un agente immobiliare è un professionista iscritto al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione, che garantisce la regolarità dell’immobile e assiste nella stipulazione e registrazione del contratto di locazione.
7. Trovare un buon inquilino
Per affittare un appartamento può essere utile definire il profilo dell’inquilino ideale (famiglie, single, coppie, ecc.) di modo da indirizzare così l’offerta. È importante conoscere la situazione lavorativa del potenziale inquilino come garanzia di pagamento. Richiedere una caparra è un diritto del locatore e una garanzia ulteriore può essere una polizza assicurativa.
8. Il pagamento dell’affitto
Modalità di pagamento
È possibile pagare l’affitto in contanti per importi sotto i 5.000 euro. Sopra questa soglia, sono obbligatori metodi di pagamento tracciabili come bonifici, assegni non trasferibili e carte di credito.
Ricevute
È necessario emettere ricevute per documentare i pagamenti in contanti. Chi supera la soglia dei 5.000 euro in contanti è soggetto a sanzioni per violazione delle norme antiriciclaggio.
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale, pari a tre mensilità di canone, protegge il locatore da eventuali danni o inadempimenti del conduttore. Deve essere specificato nel contratto e restituito con interessi legali.
Fideiussione bancaria e assicurativa
La fideiussione garantisce il pagamento del canone e può essere bancaria (pagamento rapido su richiesta) o assicurativa (pagamento dopo sentenza di sfratto).
Morosità incolpevole
La morosità incolpevole si verifica in caso di impossibilità improvvisa a pagare il canone per cause come perdita del lavoro, riduzione dell’orario lavorativo, malattia grave o decesso di un familiare. In questi casi, lo Stato offre contributi attraverso il Fondo Morosità Incolpevole, gestito dai comuni.
Conclusione
Questa guida completa vi fornisce tutte le informazioni necessarie per comprendere e gestire correttamente un contratto di affitto, evitando errori e problemi legali. Sia che siate locatori o conduttori, è essenziale conoscere i diritti e i doveri di entrambe le parti per garantire una locazione serena e senza intoppi.
Gruppo Casatua network di agenzie di intermediazione immobiliare che opera a Milano e nell’hinterland dal 1982 con filiali nei comuni di Arese, Bollate e Lainate, può affiancarti con i suoi consulenti attraverso tutte le fasi di stipula di un contratto di locazione, aiutandoti a scegliere la soluzione migliore in base alle tue esigenze.
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