In un mercato immobiliare come quello attuale, che resta stabile pur con rallentate percentuali di crescita, tre le buone opportunità di compravendita di abitazioni si sta affermando quella della nuda proprietà a Milano e provincia. Acquistare e vendere un immobile in nuda proprietà può infatti rappresentare un vantaggio tanto per chi vende quanto per chi acquista, soprattutto in momenti come questo con un’alta elasticità del mercato immobiliare.
Nuda proprietà a Milano e provincia: quando è il momento giusto di comprare o vendere
L’aumento dei tassi di interesse da parte della BCE, l’ultimo dei quali a settembre 2023, insieme agli altri aspetti macroeconomici – dal caro energia all’inflazione ai conflitti che generano incertezza – ha infatti rallentato l’entusiasmo dato dal post-pandemia verso la compravendita degli immobili anche in un ambito solitamente dinamico come quello del capoluogo meneghino e del suo hinterland. Ed è proprio in momenti come questi che, in un’ottica di ottimizzazione del proprio patrimonio tanto per chi vende quanto per chi compra, una soluzione efficace può essere anche a Milano e provincia quella della nuda proprietà.
Ma vediamo nel dettaglio come funziona la modalità di compravendita in nuda proprietà.
Nuda proprietà: cos’è e come funziona
La nuda proprietà è regolata dall’articolo 832 del codice civile che distingue tra i diritti del nudo proprietario e quelli dell’usufruttuario.
- il nudo proprietario è colui che acquista il diritto di proprietà ma che non ha ancora il diritto di usufrutto.
- l’usufruttuario è l’ex proprietario che non ha più il diritto di proprietà, ma mantiene quello di usufrutto;
In parole molto semplici, al venditore è concesso di continuare ad abitare nella propria casa fino ai termini stabiliti nel contratto di compravendita, mentre l’acquirente acquisisce il diritto immediato alla proprietà, rimandando quello dell’utilizzo al momento in cui l’immobile sarà liberato dagli usufruttuari.
Quindi un immobile venduto con la modalità della nuda proprietà, una volta acquistato, diventa di proprietà del compratore (nudo proprietario), il quale però non può goderne l’usufrutto e quindi non può utilizzare immediatamente l’immobile.
Il venditore dal canto suo perde invece la proprietà ma mantiene il diritto di vivere ancora all’interno dell’immobile fino ad una data prestabilita e indicata nel contratto di vendita o fino al termine della sua vita.
Nuda proprietà: quando e a chi conviene
Per comprendere quando e a chi conviene la nuda proprietà, sia lato venditore che lato acquirente, occorre anche conoscere come vengono suddivise le spese tra i due soggetti coinvolti.
Secondo l’articolo 1008 del Codice Civile l’usufruttuario, cioè il venditore che continua a vivere nell’abitazione, si prende carico della manutenzione ordinaria; il nudo proprietario, cioè il compratore che acquisisce la proprietà dell’immobile, si prende carico delle spese straordinarie e strutturali. L’ICI – Imposta comunale sugli immobili, l’IMU – Imposta Municipale Propria nel caso di una “seconda casa” e l’IRPEF sui fabbricati sono a carico di chi ha la disponibilità del bene, cioè dell’usufruttuario, in quanto gode di un diritto reale.
Tipicamente vendere in modalità di nuda proprietà, anche a Milano e provincia, è conveniente per chi si ritrova con un’abitazione troppo grande per le proprie esigenze ma non vuole sobbarcarsi gli oneri di una compravendita e di un trasloco, oppure vuole vivere gli ultimi anni della propria esistenza nella casa in cui ha sempre abitato e, contemporaneamente, vuole avere a disposizione un capitale tale da garantire un miglior tenore di vita o il soddisfacimento di spese extra.
Dall’altro lato il compratore ideale in modalità di nuda proprietà è chi è in cerca di un investimento a medio-lungo termine, che non ha necessità di utilizzare l’immobile immediatamente e che è nella condizione di poter immobilizzare una quota di capitale o di risparmi avendo la pazienza di aspettare la rivalutazione del bene acquistato.
Poiché l’usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l’usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all’età dell’usufruttuario) al valore dell’immobile, va da sé che tipicamente sono soprattutto le persone anziane a poter essere interessate a questo genere di compravendita, potendo ridurre l’incidenza del valore di usufrutto rispetto all’aspettativa di vita e massimizzando quindi il valore della nuda proprietà.
Per maggiori informazioni sulle compravendite in nuda proprietà a Milano e provincia potete rivolgervi a Gruppo Casatua, network di agenzie di intermediazione immobiliare che opera a Milano e nell’hinterland con filiali nei comuni di Arese, Bollate e Lainate.